0% Zinsen auch bald bei Baufinanzierungen? Ein kritisches Statement!

Diese provokative Frage muss jetzt unbedingt einmal erlaubt sein, damit man vor späteren bösen Überraschungen geschützt ist und nicht die Euphorie und das eigenen Bauchgefühl den Blick für eine gut überlegte und nachhaltige Investition trübt und objektiefe Messgrößen ausblendet.

Wir bewegen uns auf einem absolut historisch niedrigem Sollzinsniveau und es geht immer noch weiter runter.

Beispiel für Finanzierungen bei Immobilien zur Eigennutzung -Stand 05.07.2019-:

  • NRW-Bank-Wohneigentum (bis 50% der Investitionskosten förderbar bei Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen im mittleren Einkommensbereich)
    • Zinsbindung 20 Jahre Zinssatz nominal 1,38% p.a.
    • Zinsbindung 25 Jahre Zinssatz nominal 1,62% p.a.
    • Zinsbindung 30 Jahre Zinssatz nominal 1,84% p.a.

  • KfW-Wohneigentumgsprogramm Nr. 124 -gilt bundesweit bis TEU 50-
    • Zinsbindung 10 Jahre Zinssatz nominal 0,85% p.a.

  • KfW-Effizient Bauen und Sanieren Nr. 152 und Nr. 153 -gilt bundesweit bis maximal TEU 100-
    • Zinsbindung 10 Jahre Zinssatz nominal 0,75% p.a.

Und es geht u.U. noch besser: Einige Banken subentionieren auch noch KfW-Konditionen mit bis zu 0,25% p.a. auf den „normalen Zinssatz“. Dann sind wir schon bei 0,5% Zinssatz nominal p.a.

ABER:
Viele unterschätzen das enorme Risiko, nämlich dann, wenn man eine zu kurze Zinsbindung abschließt für z.B. nur 10 Jahre oder auch 15 Jahre. Was passiert dann, wenn in 10 oder 15 Jahren das Zinsniveau auf 4% p.a. oder höher angestiegen ist. Dann werden nach meiner Auffassung viele Kreditnehmer, die bereits heute bei Abschluss einer Baufinanzierung den Aufwand rechnerisch schon sehr eng kalkuliert und vermutlich auch noch eine Vollfinanzierung abgeschlossen haben, vor einem großen Problem stehen, nämlich die dann deutliche höhere Kreditrate nicht mehr bezahlen zu können.

Also gerade in dieser Niedrigzinsphase ist es insofern extrem wichtig, das Zinsänderungsrisiko nicht aus den Augen zu verlieren und lange Zinsbindungen einzugehen! Die Immobilie muss zum langfristrigen und nachhaltigem Budget passen und darf nicht schöngerechnet werden!

Und noch ein enorm wichtiger Punkt, der auch oftmals heute ausgeblendet wird:


Die Immobilienpreise!!

Gerade für eigengenutzte Immobilien bwegen wir uns auf sehr dünnem Eis. Die Kaufpreise sind oftmals sehr hoch, nein zum Teil viel zu hoch und spiegeln oftmals in keinster Form den eigentlichen Substanzwert der Immobilie wieder (natürlich gibt es Ausnahmen). Der Eigennutzer entscheidet oftmals emotional und nicht nach Fakten! Hinzukommt, dass viele Immobilienmakler die Kaufinteressenten enorm unter Zeitdruck setzen, um einen Kauf zu überhöhten Preisen einzufahren. Und dann kommt vermutlich die gern getroffene Aussage: Sie zahlen ja nicht mehr als die bisherige Miete und Sie können sich diese Immobilie bestimm leisten (Frage: was ist mit Renovierungskosten, mit Instandhaltungskosten, mit einer zu bildende Rücklage, mit der Absicherung der Familie, mit der Absicherung der Arbeitskraft etc).

Dann vergeht einem, nein mir  das Lachen. Denn wenn ein Kauf bzw. eine Finanzieurng nur bei geringster Tilgung und einer Zinsbindung von nicht mehr als 10 Jahren möglich ist und auch noch ein Nachrangdarlehen das fehlende Eigenkapital ersetzt, dann ist vorprogrammiert, was passieren kann bzw. passieren wird, wenn die Zinsbindung ausläuft:

  • Der Zinssatz ist deutlich gestiegen und für die Familie ist die neue Kreditrate nicht mehr bezahlbar. Was bleibt ist der (Zwangs-)Verkauf der Immobilie.

Dann geht es aber noch weiter!

Die Immobilie hat aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus an Wert deutlich verloren, da dann der Kaufpreis bei dem gestiegenen Zinsniveau für die Mehrzahl der Nachfrager nicht mehr finanzierbar ist. Dies bedeutet: das Angebot ist hoch, die Nachfrage niedrig, der Preis sinkt! Diese wirtschaftliche Grundformel haben wir alle in der Schule gelernt.

Und spätestens dann ist die latent schlummernde Immobilienblase in diesem Segment  geplatzt. Eine Vermögensvernichtung wird realisiert und die eigene wirtschaftliche Existenz damit hochgradig gefährdet.

Und wenn dann die Zwangsversteigerungswelle rollt, herzlichen Glückwunsch.

Ja ich weiß, ich zeige hier ein Schreckensszenario auf, wirst Du vermutlich sagen. Aber besser so, als immer alles schön zu rechnen und einen kritischen Blick auszublenden.

In diesem Sinne hoffe ich, dass mein Artikel dich zum Nachdenken angeregt hat.

Wenn Du mehr hierüber wissen möchtest, dann hast du unter den nachstehend aufgeführten Möglichkeiten, weitere Informationen zu erhalten und mit mir Kontakt aufzunehmen.

Bis bald

Dein Blogger und Podcaster
Alexander Katz

„Wenn’s um Deine Mäuse geht“

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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