Blogartikel zum Podcast #015 – Der Praxisleitfaden für gewerbliche Finanzierungen-

Der Praxisleitfaden für gewerbliche Finanzierungen -Blogartikel zu der Podcastepisode #015

Wo liegen die Bewertungs- und Zinsunterschiede bei den Banken, wenn du ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil als Kapitalanleger erwirbst oder du eine reine Gewerbeimmobilie zur Vermietung oder Eigennutzung als Unternehmer kaufst.

Was ist hier unbedingt zu beachten?
Wie solltest du dich auf ein Bankgespräch gezielt vorbereiten?

Hier gibt es ganz andere und unterschiedliche Kriterien, als wenn Du eine Immobilie kaufst, die ausschließlich wohnwirtschaftlich genutzt wird.
Kaufst Du beispielsweise ein Mehrfamilienhaus mit einem Gewerbeanteil, der deutlich mehr als 30% der Gesamtmieten ausmacht, dann wird diese Immobilie von der Bank wie eine Gewerbeimmobilie betrachtet und bewertet. Ebenso wie reine Gewerbeimmobilien, wie z.B. Produktionsstätten, Bürogebäude und Geschäftslokale oder gemischt genutzte Gewerbeimmobilien.

Beispielhaft nachstehend einige wichtige Faktoren, die die Bewertung maßgeblich bestimmen und beeinflussen können:

Immobilienwert:
Die Immobilie wird nicht nach dem Substanzwert (Kaufpreis oder Herstellungskosten)  sondern nach dem Ertragswert beurteilt. Entscheidend sind die nachhaltigen Mieteinnahmen aus diesem Objekt. Hier gibt es viele Kriterien, die in der Regel zu einem deutlich höheren Abschlag führen.

Rechenbeispiel für die Bewertung der Immobilie:

  • Der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten der Gewerbeimmobilie beträgt Euro 1.000.000 (=Substanzwert).
  • Die Mieteinnahmen betragen netto Euro 50.000 pro Jahr (dies würde einer Bruttomietrendite von 5% p.a. bezogen auf den Kaufpreis entsprechen)
  • Dies ergibt dann einen sogenannten Kapitalisierungsfaktor von 20 (20 mal 50.000 = 1.000.000).

 

Der Ertrag aus den nachhaltigen Mieteinnahmen steht im Vordergrund und ergibt den sogenannten Ertragswert, der für die Bank für die Einschätzung der Werthaltigkeit der Immobilie entscheidend ist. Wenn die Bank beispielsweise die oben geannten Mieteinnahmen auch mit dem angegebenen Kapitalisierungsfaktor als nachhaltig realisitische Mieteinnahmen einschätzt, dann wäre der Ertragswert = Substanzwert, nämlich Euro 1.000.000.

Wenn aber die Bank sagen würde, für diese Art der Immobilie und in dieser Lage sind nachhaltig nur das 15-fache der erzielten Jahresmiete von Euro 50.000 anzusetzen (statt 20 fach), dann käme die Bank auf einen Ertragswert von nur Euro 750.000.

Je nach Region, Verwendung und Zustand der Immobilie arbeiten die Banken mit Höchstgrenzen bei dem eben genannten Kapitalisierungsfaktor, unabhängig von der eigentlichen Mietrendite, die ein Investor auf Basis des eingeesetzten Kapitals, also Kaufpreis oder Herstellungskosten ermittelt. Für den Investor ist die Verzinsung seines eingesetzten Kapitals maßgeblich.

Im Umkehrschluß bedeutet dies, dass in dem eben genannten Beispiel eine Nettomieteinnahme von Euro 66.666 pro Jahr (statt Euro 50.000) gegeben sein müsste, um auch bei dem von der Bank geringer angesetzten Kapitalsierungsfaktor von 15-fach einen Ertragswert von Euro 1.000.000 erreichen zu können. Dies funktioniert dann natürlich nicht, wenn diese Mieten nachhaltig in dieser rein rechnerischen Höhe nicht erzielbar sind und auch die Vergleichsmieten in dieser Region niedriger sind.

Hinzukommt, dass die Banken von dem ermittelten Ertragswert noch einen Sicherheitenabschlag von bis zu 1/3 vornehmen (je nach Verwendung der Immobilie). Im ungünstigen Fall könnte dies dann bedeuten, dass die Bank die Gewerbeimmobilie, die Euro 1.000.000 kostet nur mit Euro 500.000 (also die Hälfte) als werthaltig ansetzt. 

Wir reden hier dann über eine Diskrepanz von Euro 500.000. Im Zweifel ist dann der Investor ggs. gezwungen, eine weitere Sicherheit für die Bank zu stellen (sofern dies über öffentliche Förderprogramme und entsprechender Haftungsfreistellungen nicht aufgefangen werden könnte) oder die Finanzierung läßt sich auf der gewünschten Basis nicht realisieren. Und wenn dann die Investition für die Anschaffung der Immobilie noch höher ist (z.b. 2 oder 3 Mio Euro ), dann erhöht sich die absolute Deckungslücke entsprechend.

Insofern sind die anzusetzenden nachhaltigen Mieteinnahmen immer ein wichtiges Entscheidungskriterium-. Es gibt natürlich auch positive Beispiele, dass die Bank deutlich höhere Kapitalisierungsfaktoren akzeptiert. Dies ist immer vom Einzelfall abhängig und kann nicht pauschal beantwortet werden.

Liquiditätsbetrachtung:
Die Mieteinnahmen werden nicht in voller Höhe als Einnahmen angesetzt, Abschläge von 25-30% sind im gewerblichen Bereich üblich. Die Laufzeit der Mietverträge und die Bonität der Mieter spielt ebenfalls eine große Rolle. Gibt es Ankermieter, wie ist der Branchenmix, ist das Mietrisiko verteilt? Welche Mieten kalkuliert die Bank ein, wenn Mietverträge auslaufen? Welche Laufzeit der Mietverträge erwartet die Bank bei Neuvermietungen und Anschlussvermietungen. Ändert sich die Miete (nach oben oder nach unten), wenn die Mieterstruktur verändert wird.

Gibt es indexierte Mietverträge oder umsatzabhängige Mietverträge, die sich nach dem Umsatz des Mieters orientieren und zu einer geringeren Basisimiete führen?
Viele Faktoren, die Einfluß auf die Liquiditätsbetrachtung haben können.

Fazit:
Es gibt viele Faktoren, die die Wertermittlung der Immoblie nach den Kriterien der Bank deutlich beeinflußen und oftmals nicht dem Verständnis bzw. der Einschätzung des Kunden entsprechen. Ebenso weicht die Liquiditätsrechnung des Kunden oftmals von der nachhaltigen (Worst-Case)-Liquiditätsrechnung der Bank ab (unabhängig von der Gesamtbonität des Kreditnehmers, die grundsätzlich positiv sein muss). Kauft ein Unternehmen, wie beispielsweise ein Einzelunternehmen oder eine GmbH eine Gewerbeimmobilie, sind besondere Anforderungen bei der Bonitätsprüfung zu berücksichtigen.

Insofern kann ich in dieser Podcastepisode dieses komplexe Thema nur anreißen. und kann keine individuelle Planung und ein persönliches Gespräch ersetzen.

Shownotes:

Dein Podcaster und Blogger Alexander Katz

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