BLOG zum Podcast: Bausparmodelle & -verträge – Abzocke oder wirklich sinnvoll?

Wir schreiben das Jahr 2019! Ihr erlebt mit mir eine Reise durch die undurchsichtigen Welten von Bausparverträgen und Bausparmodellen!

Leider stehen heute immer noch die Interessen vieler Bausparkassen, Provisionsoptimierung mit ihren Produkten zu betreiben, an erster Stelle und nicht Deine persönlichen Anforderungen. In den letzten Wochen und Monaten musste ich viele Fälle von meinen Kunden erleben, wo meine Toleranzgrenze deutlich überschritten wurde. Deshalb habe ich es mir zur Augabe gemacht, hier „Aufklärung“ für Dich als Verbraucher zu betreiben und auf Fallstricke einzugehen, auf die ich immer wieder stoße. Oftmals wird die Unwissenheit und die Unsicherheit der Kunden dazu benutzt, zum Teil unsinnige und teure Bausparmodelle zu verkaufen oder alte Verträge mit schlechten Konditionen einfach weiterlaufen zu lassen und hierzu zu schweigen. Und dies kann -wie ich in den konkreten Fällen leider erleben musste- dem Kunden richtig Geld kosten.

Um meinen Beitrag für Dich übersichtlich zu gestalten, habe ich die zehn wichtigsten Fragen aufgeführt, die Du Dir immer stellen solltest, versehen mit meinen dazugehörigen Antworten. Weitere ausführliche Informationen gibt es in meinem Podcast, der hierzu mittlerweile erschienen ist. Diesen kannst Du abrufen, wenn Du HIER klickst.

Ebenso ist dieser Artikel im PDF-Format über meinen Newsletter erschienen, der jederzeit HIER abonniert werden kann. Und wenn Du weitere Informationen erhalten möchtest, dann kannst Du mit mir direkt online ein 30-minütiges kostenfreies telefonisches Strategiegespräch buchen. Dafür klickst du HIER.

 

1. Was ist ein Bausparvertrag und für welchen Zweck möchtest Du diesen einsetzen?
Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag, den Du mit einer Bausparkasse abschließt mit dem hauptsächlichen Zweck, diesen jetzt oder später für eine Immobilienfinanzierung einzusetzen. Der Bausparvertrag beinhaltet zwei Phasen: zunächst die Sparphase und später die Darlehensphase. Das heißt, Du besparst zunächst den Bausparvertrag mit einer monatlichen Sparrate oder einer Einmalzahlung und zu einem späteren, nicht festgelegten Zeitpunkt, bekommst Du ein Bauspardarlehen, bei dem die Darlehenszinsen bereits mit Abschluss des Bausparvertrages festgelegt werden.

Der Bausparvertrag kann auch für einen reinen Anlagezweck als Förderprodukt für Wohnungsbauprämie und Vermögenswirksame Leistungen eingesetzt werden. Hierauf gehe ich heute bei diesem Beitrag nicht ein. In diesem Beitrag habe ich mich auf die primäre Verwendung für Immobilienfinanzierungen fokussiert.

Beim Bausparvertrag gibt es -wie eingangs schon erwähnt- immer zwei mögliche Phasen:

Erste Phase: die Ansparphase
Die übliche Ansparphase beträgt -je nach Finanzierungstarif-  zwischen 10 und 15 Jahren
Zweite Phase: die Darlehensphase
Diese beträgt -je nach den Rückzahlungsanforderungen und Tarif- zwischen 5 und 15 Jahren

Sehr wichtig ist in diesem Zusammenhang noch zu wissen, dass bei der Einbindung eines Bausparmodells in eine Immobilienfinanzierung für die kalkulierte Dauer der Ansparphase eine sogenannte Zwischenfinanzierung bis zu der voraussichtlichen Zuteilung des Bausparvertrages erfolgt. Hierfür wird dann auch ein fester Sollzinssatz mit der Bank oder Bausparkasse vereinbart.

Wenn zum Beispiel bei Deinem Bausparmodell eine Ansparphase von 15 Jahren geplant und auch Deine spätere Bauspardarlehensphase mit 15 Jahre Rückzahlungszeitraum kalkuliert ist, dann ergibt sich eine Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Immobiliendarlehens von 30 Jahren mit absoluter Zinssicherheit. Bei diesem Modell gehst Du kein Zinsrisiko ein, unabhängig davon, wie sich die Zinssätze auf dem Markt verändern. Und das ist der Charme solcher Modelle, immer vorausgesetzt, daß dieses Modell auch zu Deinen Anforderungen passt und die Gesamtbelastung günstiger ist, als ein alternatives Finanzierungsmodell mit einer klassischen Bankfinanzierung.

Wenn Du eine Immobilienfinanzierung damit absichern möchtest, dann ist für Dich der Zinssatz in der Darlehensphase relevant und entscheidend. Dieser Darlehenszinssatz wird Dir bereits mit Abschluss des Vertrages für später garantiert. Das ist die Besonderheit und ein Alleinstellungsmerkmal eines Bausparvertrages. Aber nicht vergessen werden darf: Der Bausparvertrag kostet eine Abschlussgebühr (in der Regel zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme) und je nach Bausparkasse auch noch eine zusätzliche Gebühr in der späteren Darlehensphase von bis zu 2% einmalig. Dies verteuert den effektiven Darlehenszinssatz und muss immer mit berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem: Heute kannst Du in der historischen Niedrigzinsphase auch mit einem normalen Bankdarlehen Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren vornehmen, die günstiger sein können, als ein Bausparmodell. Deshalb sollte immer ein Vergleich mit anderen Finanzierungsmodellen vorgenommen werden (und dies erfolgt leider oft von den Bausparanbietern nicht!).

2. Warum besparst Du bisher Deinen Bausparvertrag, für welchen Zweck?
Hier sprechen wir von der ersten Phase. Überprüfe, wann Du Deinen Bausparvertrag abgeschlossen hast und mit welchem Ziel. Wenn Du zum Beispiel einen älteren Vertrag mit dem Ziel besparst, diesen für Deine Immobilienfinanzierung einzusetzen, dann hättest Du Dir die Besparung dieses Vertrages vermutlich „sparen können“. Denn der mit Abschluss Deines Vertrages garantierte Darlehenszins für die zweite Phase, also die Darlehensphase, wird heute nicht mehr den aktuellen Darlehenszinssätzen entsprechen und viel zu hoch sein. Das Guthaben hättest Du vielleicht direkt für Deine Finanzierung als Eigenkapital einsetzen können.

3. Wann ist ein Abruf des Bauspardarlehens möglich?
Dies ist dann möglich, wenn der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ wird. Es gibt verschiedene Stellschrauben, die wie Zahnräder zusammenpassen müssen, damit eine Zuteilung erfolgen kann. Hierzu gehört unter anderem die Höhe Deiner Bausparrate, der Zeitraum der Besparung, das Verhältnis des erreichten Bausparguthabens zur Höhe des abgeschlossenen Bausparvertrages. Hieraus ergibt sich eine Bewertungszahl, die die voraussichtliche Zuteilung bestimmt. Die Bausparkassen dürfen keine Zuteilungsgarantie für die Zukunft abgeben. Positiv ist anzumerken, dass die Abweichungen der Prognosen zu der verbindlichen Zuteilung in den letzten Jahren bis auf wenige Monate gering waren. Bei den meisten Bauspartarifen ist eine 40%ige Besparung für die Zuteilung erforderlich. Hast du zum Beispiel einen Bausparvertrag in Höhe von TEUR 50 abgeschlossen, muss dieser mit TEUR 20 bespart werden, damit Du nach Zuteilung Anspruch auf das Bauspardarlehen in Höhe von TEUR 30 hast. Und mit der Gesamtsumme von TEUR 50, die sich somit aus Deinem Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammensetzt, könntest Du eine Immobilienfinanzierung in Höhe von TEUR 50 ablösen. Ab dem Zeitpunkt der Ablösung zählt dann der garantierte Darlehenszinssatz.

4. Warum hast Du Dein bestehendes Bauspardarlehen nicht geändert oder zu diesen Konditionen in Anspruch genommen?
Vermutlich hast Du dich um die Vertragsmodalitäten gar nicht mehr gekümmert oder gedacht (aber nicht gewusst), dass Du ein bestehendes Bauspardarlehen mit fester Rate nicht vorzeitig zurückzahlen oder zu besseren Konditionen umschulden kannst. Aber genau diese mögliche Flexibilität zeichnet ein Bauspardarlehen aus, da Du hierfür keine Entschädigung zahlen musst. Und das ist der große Unterschied zu einem klassischen Immobiliendarlehen bei der Bank mit fester Zins- und Tilgungsvereinbarung.

5. Warum spricht Dich Deine Finanzierungsbank oder Bausparkasse darauf nicht an?
Dies dürfte unter anderen folgende Gründe haben:
● Der Berater hat viel zu viele Kunden in seiner Betreuung, was ihm eine aktive Beratung unmöglich macht (allerdings könnte der Prozess automatisiert werden)
● Der Verwaltungsaufwand ist für die Bank/Bausparkasse im Verhältnis zu dem eher geringen Kreditbetrag oftmals zu hoch, da bei einer Umschuldung der neue Kreditgeber eine komplette Bonitäts- und Objektprüfung vornehmen muss. Dies ist für die Bank wirtschaftlich nicht sinnvoll (aber es wäre für Dich sinnvoll gewesen!).

Und wenn Dich die Bausparkasse nun doch anspricht, dann möchte sie oftmals nur eine Umwandlung des „Alt-Tarifes“ in einen „neuen Tarif“ erreichen, der wiederum eine Abschlussgebühr verursacht und nicht unbedingt sinnvoll ist. Also solltest Du hier besonders achtsam sein und vergleichen.

6. Warum hast Du bisher keine Sondertilgung auf Dein bestehendes Bauspardarlehen geleistet?
Dir war die Möglichkeit nicht bekannt oder bewußt, wie auch bei vielen anderen Kunden. Bei einem Bauspardarlehen kannst Du jederzeit Sondertilgungen leisten und auch das Bauspardarlehen vollständig tilgen. Du hast eine hohe Flexibilität, ohne dass Du hierfür eine Entschädigung zahlen musst. Oder Du schuldest das Bauspardarlehen durch ein günstigeres Bankdarlehen um, damit Du von den heute sehr günstigen Darlehenszinsen profitierst (siehe hierzu aber auch Punkt 5). Auch hier musst Du aktiv werden, die Bank oder Bausparkasse macht dies in der Regel nicht.

7. Wie lange läuft Dein Bausparvertrag oder Dein Bauspardarlehen?
Dies ist immer davon abhängig, mit welcher Summe der Bausparvertrag bespart wird (hierauf bin ich bei dem 1.Punkt auch näher eingegangen) und welche Bausparsumme Du überhaupt abgeschlossen hast. Es gibt eine Regelsparrate und Deine individuelle Rate. Leider neigen auch hier einige Berater der Bausparkassen dazu, dass Deine individuelle Bausparrate im Verhältnis zu der Bausparsumme viel zu gering ist. Wenn Du als Beispiel einen Bausparvertrag von Euro 100.000 abschließt und Du diesen mit einer monatlichen Bausparrate von nur Euro 200 bedienst, dann dauert die Zuteilung gefühlt „ewig“ und passt dann nicht wirklich zu Deinem Finanzierungskonzept. Die monatliche Regelsparrate liegt als Richtgröße bei ca. 4 Promille der Bausparsumme. In dem beschriebenen Fall würde die zu empfehlende Monatsrate insofern Euro 400 und nicht Euro 200 betragen, um die geplante Zuteilung in dem vorgesehenen Zeitfenster erreichen zu können. Dies war dann mal wieder ein provisionsoptimiertes Bausparmodell für den Anbieter bzw. den Berater, da die Abschlussprovision auf die Höhe der Bausparsumme gezahlt wird. Die Bausparsumme wurde somit „künstlich“ aufgebläht, denn bei einer individuellen Sparrate von Euro 200 wäre eine Bausparsumme von TEUR 50 statt TEUR 100 ausreichend gewesen.

8. Wenn Du den Bausparvertrag in eine Finanzierung bei Deiner Bank eingebunden hast, kannst Du Deine Bausparrate in der Phase 1 auch reduzieren?
Es gibt schon mal Sonderfaktoren, die eine Änderung Deines ursprünglichen Finanzierungskonzeptes erforderlich machen, z.B. wenn sich Deine Einkommenssituation geändert hat. In diesem Fall könntest Du Deine Bausparrate leider nicht reduzieren, denn der Bausparvertrag wurde an die Finanzierungsbank als Sicherheit abgetreten. Damit hast Du Dich vertraglich verpflichtet, diesen Vertrag auch so zu besparen, wie es bei Kreditabschluss vereinbart wurde. Die Bank kann Dir dann nur aus Kulanzgründen entgegenkommen. Insofern prüfe, bevor Du Dich „ewig“ an eine Bank bindest, ob dieses Finanzierungskonzept auch zu Dir nachhaltig und langfristig passt. Wenn Du Deine Flexibilität erhalten möchtest, dann kannst Du dies nur,wenn Du einen Bausparvertrag separat besparst und nicht direkt in eine Finanzierung mit einbindest. Es muss natürlich zu Deinem kalkulierten monatlichen Gesamtaufwand passen.

9. Welche Punkte solltest Du bei Dir insofern immer hinterfragen?
● Was ist Deine Motivation bzw. die der Bank für den Abschluss eines Bausparvertrages?
● Welches Ziel verfolgst Du mit einem Bausparvertrag? (Sparen und/oder später finanzieren?)
● Wie wichtig ist Dir eine Zinssicherheit und für welchen Zeitraum (und zu welchem Preis)?
● Wie lange sollte Deine Baufinanzierung zur vollständigen Abbezahlung Deiner Immobilie laufen?
● Welche Sonderfaktoren sind mit einzuplanen (wie zum Beispiel ein späterer Geldzufluss aus Schenkung oder Einkommensveränderungen)?
● Wie wichtig ist Dir die Erhaltung Deiner Flexibilität?
● Welches Zinsrisiko bist zu bereit zu tragen?
● Wie hoch ist die kalkulierte Gesamtbelastung bei dem Bausparmodell im Vergleich zu anderen klassischen Finanzierungsmodellen?

10. Verfügst Du jetzt über eine sichere Entscheidungsgrundlage?
Ich behaupte nein, denn der Bausparbereich ist so komplex und leider in vielen Bereichen nicht transparent, dass es sogar für mich als gelernter Banker immer noch eine große Herausforderung darstellt, Bausparmodelle so zu analysieren, dass sie verständlich und vergleichbar sind.

Meine Fragen und die dazugehörigen Hinweise sollen Dich aber sensibilisieren, genauer und mit kritischem Weitblick hinzuschauen. Schau‘ Dir in jedem Fall die vermutlich in Deinen Akten schlummernden alten Bausparverträge und Bauspardarlehen an, ob diese noch sinnvoll sind oder Du Geld verschenkst, ohne es zu wissen. Und sei achtsam bei Dir angebotenen neuen Bauparmodellen.

Dabei helfe ich Dir natürlich, wenn du magst, denn das ist mein Job. Es gibt gute aktuelle Bauspartarife, aber diese müssen immer zu Deinen Anforderungen und zu Deinem Finanzierungskonzept passen. Darin sehe ich auch meinen Beratungsauftrag bei meinen Kunden, denn auch ich biete als selbständiger Berater Bausparmodelle und -tarife an, wenn…diesefür Dich passen!

Wenn Du den Weg der Prüfung abkürzen möchten, dann nutze mein Angebot eines 30minütigen kostenfreien Strategietelefonats. Dafür klickst du HIER. In unserem Telefonat kannst Du mir die wichtigsten Eckdaten nennen oder Deine Frage stellen, und Du erhältst von mir eine erste konkrete Handlungsempfehlung.

Ebenso steht dieser Beitrag auch im PDF-Format zur Verfügung. Diesen erhältst Du über meinen Newsletter, der jederzeit HIER abonniert werden kann.

Ich hoffe, dass Dir meine Praxis-Tipps (als Podcast und als Blog) gefallen haben und Dir weiterhelfen. Wenn ja, dann empfehle mich weiter und schreibe gerne eine Rezension in iTunes über meinen Podcast:-).

 

Euer Blogger und Podcaster

Alexander Katz

selbständiger Finanzexperte
info@alexanderkatz.de

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