Geld sparen durch eine vorzeitige Kündigung bestehender teurer Baufinanzierungs-Darlehen -Ist dies möglich?-

Ist Dir bekannt, dass bei Deiner bestehenden Baufinanzierung  eventuell das Darlehen bereits in den nächsten 6 Monaten mit einem niedrigen neuen Sollzinssatz verlängert werden kann und nicht erst mit Ablauf der Zinsvereinbarung?

Zwei grundsätzliche Bedingungen müssen bei Dir hierfür erfüllt sein:

  1. Du hast bei Deinem Baufinanzierungsdarlehen bereits in der Vergangheit schon einen Ablauf Deiner Zinsbindung gehabt und die Zinsbindung auch bei der gleichen Bank wieder für einen neuen Zeitraum verlängert.
  2. Die mit dieser Bank vereinbarte neue Zinsvereinbarung hast Du bereits viel früher vor dem eigentlichen Zinsablauf vorgenommen, z.B. 1,2 oder 3 Jahre vorher (dies nennt sich dann „Forward-Darlehen“)

 

Zunächst beantworte ich Dir die Frage: Was ist denn ein Forward-Darlehen?

  • Also, ein Forwarddarlehen ist ein Baufinanzierungsdarlehen, bei dem Du bereits jetzt einen Sollzinssatz für z.B. 10 Jahre fest abschließt, der erst in der Zukunft beginnt (z.B. in 1,2 oder 3 Jahren).
  • Der neue Zinssatz startet also erst dann, wenn die vorher vereinbarte Zinsbindung endet.Damit schützt Du Dich vor steigenden Zinsen. Sinken die Zinsen, musst Du aber den Vertrag „abnehmen“.Für die neue Zinsvereinbarung, die ja in der Zukunft liegt, zahlst Du dann als Preis für die Absicherung einen sogenannten Forwardaufschlag, der im neuen Sollzinssatz enthalten ist und je nach Bank und Beginn der Vereinbarung von der Höhe variiert.
  • Im Bürgerlichen Gesetzbuch gibt es einen Paragrafen, der es Dir ermöglicht, bei Zinsbindungen, die länger als 10 Jahre laufen, vorzeitig -also vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindung- ohne Kosten unter klar definierten Voraussetzungen austeigen zu können. Deshalb ist es kein Problem, wenn Du Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren eingehst. Du kommst immer früher raus! Gesetz geht in diesem Fall vor Vertragsrecht.

 

Warum haben recht viele Kunden in den Jahren 2007, 2008 und 2009 nach heutigem Stand teure Forwardvereinbarungen damals abgeschlossen?
Zum damaligen Zeitpunkt waren viele Banken und Sparkassen von steigenden Zinsen ausgegangen und hatten den Kunden Forward-Vereinbarungen angeboten, um sich noch die Zinsen vor der Zinssteigerung zu sichern. Allerdings hatte sich dann die Zinsentwicklung in die andere Richtung bewegt, die Zinsen gingen runter. Der Kunde musste dann leider aber die höheren vertraglich vereinbarten Sollzinsen „abnehmen“, was im Nachhinein betrachtet, die falsche Entscheidung war.

 

Und jetzt kommt die Besonderheit bei dem unter den obigen Punkten 1 und 2 beschriebenem Forwarddarlehen:

  • Bei bereits laufenden alten Forwarddarlehen gibt es die Besonderheit, dass die gesetzliche Kündigungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht erst mit Beginn der vereinbarten neuen Zinsbindung anfängt zu laufen, sondern in diesen Fällen bereits mit Abschluss der Forwardvereinbarung (also viel früher)!
  • Somit kommst Du z.B. bereits nach 7, 8 oder 9 Jahren aus der teuren Zinsbindung raus und musst nicht auf den Auslauf der Zinsbindung warten.Hierzu gibt es entsprechende Rechtsprechungen (eine rechtliche verbindliche Aussage kann und darf ich nicht treffen, dies kann nur ein Fachanwalt).

 


Beispiel:
Du hast für Dein bestehendes Baufinanzierungsdarlehen von Euro 150.000,00 am 30.April 2008 einen neuen Zinssatz für die Zeit vom 01.05.2010 bis zum 30.04.2020 (also für 10 Jahre) vereinbart (z.B. 4,5% p.a. Sollzinssatz). Dass bedeutet, mit 2% p.a. Anfangstilgung hättest Du eine Jahresbelastung von Euro 9.750.00.

Und wenn Du dann im Vergleich das heutige sehr niedrige Zinsniveau bei gleicher Tilgung zugrunde legst (zum Beispiel bei einem unterstellten Zinssatz von 1,5% p.a. für eine 10-Jahreszinsbindung), dann sprechen wir von einer Jahresbelastung von Euro 5.250,00. Somit würde sich eine Einsparung pro Jahr von Euro 4.500,00 für die Zeit bis zum normalen Zinsbindungsauslauf ergeben!

Du wärst sicherlich davon ausgegangen, dass bei einer neuen Zinsvereinbarung -auch wenn Du sie heute für die Zukunft schon abschließen könntest- der neue Sollzins erst ab 30.04.2020 gilt (also mit Auslauf der ganz normalen Zinsbindung).

Es ist aber nicht so!
Denn
Du hättest für dieses Darlehen bereits zum 30.10.2018 eine neue Zinsvereinbarung abschließen können (hier muss man noch eine Kündigungsfrist von 1/2 Jahr draufrechnen), also schon in diesem Jahr und nicht erst in 2020 und profitierst viel früher von den sehr niedrigen Zinsen! Und damit kannst Du viel Geld sparen!

Ich habe schon mehrfach für meine Kunden mit dem umgesetzten vorzeitigen Zinsaustieg eine zum Teil erheblich Einsparung seiner Zinsbelastung erreichen können. Ob die jeweilige Bank dies akzeptiert, hängt von der Einezlfallentscheidung der Bank ab. Aber ein Versuch ist es doch wert? Wie auch die bisherigen Fälle gezeigt haben.


 

Wichtiges Fazit für Dich:
Schau Dir in jedem Fall Deine laufenden Kreditverträge jetzt an und warte nicht auf den vereinbarten Zinsauslauf oder auf das Anschreiben der Bank, dass dann vermutlich erst 6 Wochen vor dem Ablauf der normalen Zinsbindung kommt. Reagiere jetzt!

Übrigens, es kann auch noch andere vertragliche Besonderheiten geben, die Du nicht kennst. Dass heißt, es lohnt sich auch, sich die normalen Kreditverträge auf mögliche Optimierungen anzuschauen. Und vielleicht lauert ja eine weitere Ersparnis für Dich, die Du nicht vermutet hättest.

Wie und ob das jetzt auch bei Deinen Finanzierungen geht und was zu beachten ist?

Sprich mich gerne an. Ich helfe Dir weiter. Denn hierdurch kannst Du vielleicht eine Menge Geld sparen!


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