My home is my castle – meine Suche nach einem Einfamilienhaus geht weiter

Update 08.10.2019:

Jetzt ist schon wieder 1/2 Jahr vergangen und eine für uns passende Immobilie haben wir immer noch nicht gefunden…Und täglich grüßt das Murmeltier; denn es gibt nicht wirklich viel Neues zu berichten, oder doch, meine erlebten Storys:

Wir haben wieder diverse Besichtigungen von unterschiedlichen Objekten mit entweder schlechter Lage oder überhöhten Preisen, die weit weg vom Substanzwert liegen, besichtigt. Wenn wir mit Fragen ins Details gingen, dann kam oftmals (nicht immer, es gibt selbstverständlich auch kompetente Makler, die gut vorbereitet sind) wieder die Aussge, da muss ich den Eigentümer fragen und melde mich. Kam eine Rückmeldung? Zumeist nicht. Vielmehr kam fast immer der Hinweis, dass die Nachfrage groß ist und wir uns innerhalb weniger Tage entscheiden müssten.

Zwei Besichtigungen möchte ich aber nun doch noch hervorheben, besonders die Besichtigung unter Punkt 2 hat es in sich:

  1. Wir hatten ein Fertighaus aus den frühen 80’ern besichtigt. Vorher hatte uns ein befreundeter Immobiliensachverständiger direkt darauf hingewiesen, dass viele Fertighäuser zu dieser Zeit mit Asbest-Platten gedämmt wurden und wir insofern dem Makler die Frage danach stellen sollten. Im Exposé zu diesem Objekt war kein Hinweis enthalten, dass dieses Haus mit Asbest-Platten verbaut wurde (und hiermit insofern gesundliche Risiken bestehen können). Also haben wir bei der Besichtigung den Makler direkt hierauf angesprochen. Und was glaubst Du, wie die Antwort war: Ja, das Haus wurde mit Asbestplatten gedämmt. Gerne könnten wir hier einen Gutachter beauftragen, der eine eventuelle Schadstoffbelastung messen könnte. Allerdings kam schon der Hinweis, dass das Haus so gut wie verkauft sei. Ich frage mich langsam, wird den wirklich alles gekauft, ob schlechte Lage, überhöhter Preis, Schadstoffbelastung? Hauptsache Immobilie? Wir haben jedenfalls von dem Kauf dieser Immobilie, die uns ohnehin nicht gefiel, Abstand genommen.
  2. Dann dachten wir, jaaa, jetzt haben wir endlich unsere Immobilie gefunden!! Wir waren so davon überzeugt, dass wir zum Besichtigungstermin bereits die Finanzierungszusage der Bank in der Tasche hatten. Ein geräumiges Zweifamilienhaus, Baujahr 2000 (also wirklich noch nicht alt, endlich!!), mit großen Keller und Souterrain, optimal für mein Büro. Die Immobilie sah anhand der Fotos von Außen auf den ersten Blick gut aus. Uns hatte zwar verwundert, dass im Exposé keine Innenfotos enthalten waren, aber wir dachten, bei dem jungen Alter der Immobilie dürften wir doch keine unangenehmen Überraschungen erleben. Aber…weit gefehlt..es lohnt sich, weiter zu lesen.
    Das Zweifamilienhaus war an zwei Parteien seit Jahren vermietet. Die Erdgeschoßwohnung war zwar nicht sehr gepflegt, aber noch in einem annehmbaren Zustand. Der Keller war groß und  gefließt, zwar nicht besonders sauber, aber noch erträglich. Störend war der extreme Geruch nach Öl. Aber die Ölheizung hätten wir ohnehin ausgetauscht, so dass wir dachten, auch das würden wir hinbekommen. Der Garten war verwildert, aber auch das hätten wir hinbekommen. Wir haben genug Landschaftsgärtner in unserem Freundeskreis, die uns hier sicherlich unterstützt hätten. Jetzt kam aber die Besichtigung der Wohnung im 1.Obergeschoss, und unsere schlimmsten Befürchtungen, nachdem wir vom Gesamteindruck des Objektes jetzt schon nicht mehr wirkilch begeister waren, wurden übertroffen. In der Wohnung wohnte der Sohn des Eigentümers, der über den Makler (der im übrigen sehr freundlich war) diese Immobilie verkaufen wollte. Wir wären fast wieder rückwärts rausgegangen. Der Sohn ist wohl Raucher, vermutlich Kettenraucher. Die ganze Wohnung stank extrem nach Nikotin. Man hatte das Gefühl, dass hier noch nie richtig gelüftet wurde. Alle Fensterrahmen im Ess- und Wohnzimmer waren völlig vergilbt. Die Holzdecken klebten gefühlt vor lauter Nikotin. Der kleine Balkon war in einem schlechten Zustand, der Holzboden war kaputt. Aber das war noch nicht das Highlight. Wir haben natürlich die Besichtigung aller Räume noch durchgezogen, und dann kam das Bad! Die Badewanne und die Duschtasse waren in einem hyyienisch katastrophalen Zustand. Völlig verschimmelt und verschmutzt. So definitiv nicht mehr zu benutzen. Das Gefühl “ ekelig“  ist noch milde ausgedrückt.
    Resümée: Der Preis der Wohnung war nach Einschätzung unseres befreundeten Sachverständigen eh schon um ca. TEU 40 zu hoch, sofern man von einem guten bis befriedigenden Zustand ausgehen würde. Wir haben dann grob die Kosten geschätzt, wenn man die Wohnung im 1.OG sanieren würde (ja, dies nach nur 18 Jahren Nutzung). Komplett neue Fenster und Türen im Wohnbereich, denn hier hilft kein Febrees mehr. Komplett neue Holzdecken, komplett neues Bad, Balkonsanierung, Kosten dürften mindestens zwischen TEU 25- und TEU 30 liegen. Und damit wäre noch nicht einmal garantiert, dass der Nikolingeruch rausgeht bzw. die Belastung durch Nikotinrückstände beseitigt werden kann. Und der Mieter würde noch 1/2 Jahr wohnen bleiben, bis er auszieht.

 

Fazit: Es war für uns nicht nachvollziehbar, dass der Makler in diesem Zustand eine Besichtigung der Immobilie zugelassen hat. Eine Grundreinigung hätte ja vielleicht den ersten Eindruck etwas verbessern können. Wir haben dem Makler dann nach einer Bedenkzeit mitgeteilt, dass wir evtl. interessiert wären, wenn der Kaufpreis um mindestens TEU 50 reduziert wird. Dann hatten wir nochmals Rücksprache mit unserem befreundeten Sachverständigen Rücksprache genommen und dann letztlich entschieden, von dem Kauf komplett Abstand zu nehmen, da auch dieser reduzierte Kaufpreis immer noch aufgrund des Zustandes der Immobilie zu hoch gewesen wäre. Diese Entscheidung wurde uns dann auch noch erleichtert, nachdem die sehr nette Mieterin im Erdgeschoss auf den täglichen Lärmpegel der Nachbarn hinwies. Schließlich kauf man ja die Nachbarn mit.

Ich war zunächst davon ausgegangen, dass sich wieder ein Käufer findet, der trotz des schlechten Zustandes der Immobilie den geforderten Kaufpreis zahlt. Aber diesmal war es offensichtlich nicht so. Ca. 3 Wohen nach der Besichtigung rief der Makler bei uns an, und bot uns den Kauf zu einem um TEU 40 niedrigen Kaufpreis an. Für mich beruhigend, dass nun doch nicht alles gekauft wird und auch andere Interessenten offensichtlich von dem Kauf dieser Immobilie Abstand genommen haben.

 

Wir suchen weiter und lassen uns nicht verrückt machen. Wir haben keine Eile, auch nicht aufgrund des sehr niedrigen Zinsniveaus. Sollte nämlich das Zinsniveau deutlich steigen (Anzeichen hierfür sind zum jetzigen Zeitpunkt allerdings nicht gegeben), dann werden nach meiner Einschätzung die Immobilienpreise für eigengenutzte Immobilie wieer auf ein normales Preisniveau sinken.

 

Meine eigene Story über die Suche nach einem geeigneten Einfamlienhaus geht weiter…Update 13.03.2019

Und wieder eine Immobilienbesichtigung, Klappe die Xte. Es war natürlich keine Immobilie, die einen so starken Renovierungsbedarf gehabt hätte, das dem -zugegebenermaßen etwas provokanten- Beitragsfoto von Pixabay (Danke an Ulrich B), entsprechen würde. Aber man muss immer auf der Hut sein, bei dem überhitzten Markt Immobilien sein Eigen zu nennen, die den Namen Immobilien auch verdient haben und nicht als Ruine oder sanierungsbedürftig bezeichnet werden oder Preise aufgerufen werden, die jenseits von Gut und Böse sind.

Wir hatten im Internet auf einer der Immobilienplattformen eine auf den ersten Blick sehr nette Immobilie gefunden. Aus den 30igern, aber 2017 umfangreich renoviert mit einem mediteranen Anstrich. Also war der erste Eindruck gar nicht so schlecht. Das Problem für mich war von Anfang an schon die Lage, nämlich in der Nähe von Grevenbroich mit Ausblick leider nicht auf den Kölner Dom oder den Düsseldorfer Medienhafen, sondern mit Ausblick auf die Kraftwerktürme eines bekannten Energie-Betreibers. Hier gibt es zwar günstige Fernwärme, aber die Lage bereitete mir Bauchschmerzen. Dennoch hatte ich mich -auch auf Bitten meiner Liebsten- auf eine Besichtigung eingelassen, da sich der Suchzeitraum jetzt schon über 2 Jahre erstreckt.

Die Immobilie selbst war zum Teil aufwendig modernisiert, offener Wohnbereich mit Küche, grosses modernes Bad, überall neues Laminat. Renovierte Schlafzimmer, neue Fenster und Türen. Also erst mal top. Jetzt kommt auch hier trotzdem das ABER:

 

  • Die erste Etage war ursprünglich eine offene Galerie. Diese wurde zugebaut, da das Dach nicht isoliert war. Jetzt kommt der Hammer: Deckenhöhe ganze 1,80 Meter!! Glücklicherweise bin ich 1,78 groß und stieß mir so gerade nicht den Kopf. Insofern ist es aber keine zu 100% anzusetzende Wohnfläche, die aber im Exposé angesetzt war.  Immerhin wäre ein Rückbau möglich, kalkulierte Kosten laut Angabe des Maklers rd. TEUR 4. Na super. Ich soll eine Immobilie kaufen, die gerade renoviert wurde, um diese dann zum Teil wieder zurückzubauen (?)

 

  • Dann gab es einen angeblichen Wintergarten, der keiner war. Eine Hofläche mit alten Platten wurde mit Kunststoffdach und Seitenteilen winddicht gemacht, mehr aber auch nicht. Hier sitzen oder sich hier länger aufhalten kann man hier vielleicht im Sommer, aber das nur mit einigen leckeren Bierchen. Man kann sich einiges ja schön trinken…
    Hieraus einen Wintergarten zu machen, der dem Namen gerecht wird, sagen wir mal kostet eine Investition von mindestens TEUR 20 und mehr.

 

  • Es gab zwar einen wirklich schönen renovierten Innenhof, wo aber der Eigentümer die Überdachung entfernt hatte. Also bräuchten wir zumindest wieder eine Markise, um eine kostengünstige Variante zu wählen.

 

  • Das Haus war nicht unterkellert, dafür gab es aber einen großen Schuppen. Dieser war alt und nicht komplett dicht, müsste also aufwendig renoviert werden, aber Platz hätte man ausreichend für Fahrräder und all das, was so in den Keller gehört. Und schon wieder wäre zu dem eigentlich günstigen Kaufpreis weitere Kosten einzukalkulieren.

 

  • Und statt Terasse mit Garten gab es dann hinter dem Haus ein völlig ungepflegtes Grundstück, etwas am Hang gelegen, mit Blick auf einen recht neuen Wohnkomplex. Dieses Grundstück wäre laut Angaben des Maklers zum überwiegenden Teil als weiteres Baugrundstück ausgewiesen und könnte insofern als eigenständige Parzelle von uns als künftige Eigentümer verkauft werden (sofern vorher die Teilung des Grundstückes erfolgt und genehmigt würde). Der Verkäufer musste wohl schnell verkaufen, deshalb auch mit dem vorhandenen Baugrundstück. Der vom Makler genannte erzielbare Preis für ein Baugrundstück in dieser Größe war wohl etwas übertrieben, wie sich später herausstellte. Denn statt der genannten TEUR 70 würde man vielleicht die Hälfte, also TEUR 35 erzielen können. Dies veriet uns der Blick auf die aktuelle Bodenrichtwertkarte in Boris NRW. Ist ja auch verständlich bei der nicht optimalen Lage!

 

  • Super, mein Ansinnen war es doch nicht, ein neues Haus an meinem Haus bauen zu lassen, um hierüber und den Grundstücksverkauf eine zusätzliche Rendite zu erzielen (was ja grundsätzlich nicht schlecht ist). Wir suchen doch nur ein normales Haus mit einer gemütlichen Terrasse und einem gepflegten Garten, wo ich mir im Sommer abends einen leckeren Rotwein bei untergehender Sonne trinken kann, ohne auf den Teller des Nachbars schauen zu müssen. Gefühlt war die Vorstellung zu dieser Immobilie wahrhaftig ein Traum, ach nein ein Trauma. Auch wenn wir, mal hypothethisch angenommen, das Baugrundstück als Gartenland behalten würden, wäre eine Umgestaltung zu einer schönen Terasse mit Garten und Blickschutz zum Nachbargrundstück sehr aufwendig und vermutlich zu teuer geworden.

 

 

Fazit:
Tja, ich glaube ich brauche kein Fazit zu ziehen. Oder? Doch es gibt ein Fazit:
Wenn die Immobilie selbst gepasst hätte, was wäre mit der Lage? Würde ich jetzt deutliche Kompromisse bei der Lage eingehen, um überhaupt ein Eigenheim, das passen würde, zu finden? Gehe ich von Lage, Lage,Lage eine Stufe runter oder sogar zwei Stufen? Na ja, vielleicht eine Stufe, denn das Traumhaus dann noch in einer Traumlage, was man sich vorstellt, zu finden, ist kaum möglich oder unbezahlbar. Es darf aber nicht so sein, dass ich aus Verzweiflung kaufe und meine Kompromisse, die ich machen muss,  so gross sind, dass ich mit meiner Entscheidung langfristig nicht glücklich werde. Und dann ist My home „nicht“ my Castle, sondern mein Eigenheim wäre dann gefühlt so wie auf dem Bild und denke dann nur noch: Ich will raus, also raus aus der Immobilie!

Jedenfalls haben wir nicht gekauft und suchen weiter.

So, das war wieder meine kleine eigene Geschichte, die sich langsam zu einem spannenden Buch entwickelt. Hierfür fehlt wohl noch das Happy End!. Also dann bis bald zur nächsten Besichtigung und der Fortführung meiner Geschichte.

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Euer Alexander Katz

 

Update 08.02.2019 (erfolgte Objektbesichtigung):
weiter gehts…dann hat tatsächlich am Sonntag, den 03.02.2019 die vereinbarte Objektbesichtigung stattgefunden. Leider war unser Sachverständiger, den wir mitnehmen wollten, krank. Im Nachhinein war das nicht so schlimm, denn wir brauchten keinen Sachverständigen. Warum werdet ihr fragen?

Wie -fast immer- stellte sich das Objekt nicht so dar, wie im Exposé beschrieben. Es waren erhebliche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich, das Objekt machte zudem einen sehr ungepflegten Eindruck. Und auch bei dieser Besichtigung konnten viele wichtige Fragen zum Objekt vom Makler nicht oder nur pauschal beantwortet werden (hierzu muss ich ergänzen, dass der Makler, der mit uns durch das Objekt ging, nur ein „Aushilfsmakler“ war, da an dem besagten Sonntag sehr viele Interessenten durchgeschleust wurden).  Wir hatten den Eindruck, dass er sich aber noch nicht mal mit dem Exposé detailliert befasst hat bzw. von dem „Hauptmakler“ nicht entsprechend eingewiesen wurde.

Zu der Frage wie alt die Heizungsanlage sei (wegen evtl. notwendiger Investition in energetische Massnahmen, was ja bei älteren Objekten nicht unüblich ist), kam immerhin die Antwort: 30 Jahre, aber die Heizung ist top in Schuss und hält mindestens noch 5 Jahre. Diese Aussage möchte ich nicht kommentieren.  Die nächste Frage: die Elektroleitungen sind teilweise sehr alt und dürften insofen den heutigen Anforderungen nicht bzw. nur zum Teil entsprechen. Welche Maßnahmen sind hier erforderlich? Wann wurden die Elektroleitungen zuletzt erneuert? Hier kam die Antwort, da müssen wir den Eigentümer fragen (ich dachte, man bespricht dies grundsätzlich vorher mit dem Eigentümer). Alle weiteren Fragen bzw. die Antworten gingen in die ähnliche Richtung.

Der Makler hätte bei Vermittlung nicht 3% Maklercourtage, sondern 4% Maklercourtage zzgl. Mehrwertsteuer erhalten. Leider ist die Maklerprovision in Deutschland immer noch nicht einheitlich geregelt. Wir hätten auch kein Problem, eine höhere Maklercourtage zu bezahlen, allerdings dann bitte ich mit einem entsprechenden Leistungspaket des Maklers, denn dafür wird er schlussendlich bezahlt! Und die Zusage des Maklers, dass uns die ausstehenden Fragen zeitnah via E-Mail beantwortet werden, wurde nicht eingehalten. Na ja, vermutlich hat sich an dem Sonntag ein Käufer gefunden, der bereit ist, einen überhöhten Preis zu zahlen, der nicht marktgerecht ist.

Fazit: Unsere Suche geht weiter, wir haben keinen Zeitdruck. Allerdings nehmen wir immer mehr Abstand davon , alte Objekte mit Renovierungsbedarf zu besichtigen, da das Verhältnis des Kaufpreises zu den notwendigen Modernisierungsmaßnahmen in keinem gesunden Verhältnis steht.

 

Update 31.01.2019:
jetzt ist schon wieder über 1/2 Jahr vergangen (seit meinem Bericht im Juni 2018) und meine Erfahrungen mit den Besichtigungen wurden nicht wirklich besser.

Immer wieder scheitert mein konkretes Interesse daran, dass entweder die Kaufpreisvorstellung deutlich zu hoch ist und nicht dem Substanzwert der Immobilie entspricht oder, dass vom Makler bei älteren Objekten auch eine grobe Einschätzung der Renoverierungskosten (gerade bei elementaren Mängel, wie z.B. für die Behebung von Feuchtigkeitsschäden) nicht erfolgen kann. Auf der anderen Seiten soll ich mich dann innerhalb von 48 Stunden entscheiden, ob ich kaufen möchte.

Jetzt habe ich am Sonntag, den 03.02.2019 wieder eine Besichtigung eines älteren Objektes und nehme aber direkt einen Sachverständigen mit. Ich bin gespannt und werde berichten!

 

Hier der Artikel aus Juni 2018:

Jetzt erlebe ich es aus meiner eigenen Perspektive, wie frustierend die Suche nach einer Immobilie zur Eigennutzung, die über Makler angeboten werden, sein kann. Hier ein kleiner Auszug aus meinen erfolgten Besichtigungen der letzten 12 Monate:

 

Ein EFH wird als freistehend angepriesen
Aus den Fotos ist es nicht eindeutig ersichtlich. Bei der erfolgten Besichtigung stellt sich heraus, dass das Haus ganze 7 cm von dem Nachbarhaus absteht. Lt. Makler darf es dann dennoch als freistehend angepriesen werden. Meine Zeit hierfür hätte ich mir sparen können.



Ein älteres EFH wird als renovierungsbedürftig eingestuft. Makler schätzt die Kosten auf TEUR 20-30.

Hier ein kleiner Ausschnitt aus den erforderlichen Renovierungsarbeiten:
Keller war komplett feucht, eine Trockenlegung von außen mit Freilegung der Grundmauern wäre erforderlich gewesen, Heizung 30 Jahre alt, neue Heizung erforderlich, Heizkörper hatte der  bisherige Eigentümer abmontiert und mitgenommen. Also auch neue Heizkörper erforderlich. Einfachverglasung aus den 50igern, Austausch der Fenster erforderlich. Der angebotene Preis wäre dann angemessen gewesen, wenn die Renovierungen bereits erfolgt wären; geschätze Kosten mindestens TEUR 80. Insofern war der Preis völlig überzogen und unrealistisch.
Aber der Makler war entspannt: „Es wird sich schon jemand finden, der kauft. Denn das Angebot ist knapp, und die Nachfrage hoch“.


 

Ein EFH in Randlage aus den 60igern war gut gepflegt, hier wäre auch der Preis angemessen gewesen.
Allerdings wurde die Immobilie über einen Verbundmakler einer Bausparkasse angeboten. Vorher war eine Bonitätsprüfung Voraussetzung, was wir auch notgedrungen akzeptiert hatten, um überhaupt die Möglichkeit zu haben, die Immobilie zu besichtigen.

Dann bekundeten wir unser Interesse, und es kamen folgende Einschränkungen:
Einen Zuschlag würden wir nur erhalten, wenn wir auch die Finanzierung über die Bausparkasse machen würden, und dann natürlich als zwingende Voraussetzung mit Abschluss eines Bausparvertrages. Also Optimierung der Provisionseinnahmen für den Makler aus Maklerprovison, Finanzierungsvermittlungsprovision und Abschlussgebühr Bausparen. Der Kunde bleibt auf der Strecke.

Nach außen hin dürfte der Makler dies natürlich so nicht kommunizieren. Denn, Koppelgeschäfte sind gesetzlich verboten, aber wenn man dann den Zuschlag nicht erhält und man unbedingt kaufen möchte, was macht dann der Interessent? Er kauft und akzeptiert die Bedingungen, notgedrungen. Wir haben es jedenfalls nicht gemacht.

Meine abschließende Frage war dann: Wenn ich Ihnen das Haus sofort in bar bezahlen würde, erhalte ich dann den Zuschlag? Klare Antwort: NEIN!!!


Resümee für uns:

Wir suchen jetzt nach einem Baugrundstück und planen dann selbst unser (Fertig-)Haus. Aber die Schwierigkeit ist jetzt, finde ein Baugrundstück, dass nicht schon an einen Bauträger verkauft ist und dies nur mit einem Neubau verkauft wird. Oder städtische Gemeinden Häuser in Neubaugebieten nur für junge Familien mit Kindern anbietet. Da sind wir als Best-Ager auch raus.

Wir werden aber nicht aufgeben und weitersuchen:-)

 

 

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