kompakter Podcast: Angst vor einer Immobilienblase und Ausblick weiterer Themen für 2019

Zum Hören des Podcast „Immobilienblase und Ausblick auf weitere Themen für 2019“ den obigen Button drücken!

Mit diesem Podcast gibt es eine kompakte Vorschau auf drei aktuelle Themen:

1. Immobilienblase, Fiktion oder (bald) Wirklichkeit? Und wie kannst du dich dagegen schützen?

2. Wie kannst du von meinem Insiderwissen profitieren, um deine neue oder auch bestehende Finanzierung zu optimieren, damit du Geld sparen kannst?

3. Verbraucherkredite oftmals gekoppelt mit teuren Restschuldversicherungen:
Eine Gelddruckmaschine für die provisionsgierigen Anbieter oder gibt es vielleicht doch Vorteile für dich?

 

Hier die kompakte Zusammenfassung zum Lesen des Podcast zum ersten Thema „Immobilieblase“:
Die Frage, ob eine Immobilienblase bereits besteht oder zu erwarten ist, kann nach meiner Auffassung nicht pauschal beantwortet werden. Die Frage ist, unter welchem Blickwinkel du dies betrachtest.

Bist du Käufer oder Verkäufer einer Immobilie? Wie wird die Immobilie genutzt? Als Eigenheim oder als Kapitalanlageimmobillie?

Wenn du eine Immobilie zur Eigennutzung kaufst, ist dies ofmals primär eine Bauchentscheidung und keine wirtschaftliche Entscheidung. Denn aus einer eigengenutzte Immobilie erzielst du keine Rendite. Im Grunde genommen ist dies unter Ertragsgesichtspunkten totes Kapital. Allerdings baust du dir damit auch deine Altersvorsorge auf, wenn du im Alter mietrei und frei von einer Darlehensbelastung wohnen möchtest. Unter diesem langfristigen Aspekt bist du heute auch vielleicht bereit, einen überhöhten Preis für deine Traumimmobilie zu bezahlen. Wenn du die Immobilie zur Eigennutzung bis zum hohen Alter hältst bzw. halten möchtest, dann rückt die Immobilienpreisentwicklung für dich im Hintergrund. Diese ist dann für dich entscheidend, wenn ein späterer Verkauf geplant ist, oder sich die Lebenssituation verändert, die deine persönliche Planung verändert.

Der Verkäufer einer eigengenutzten Immobilie wird sagen: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Ist das Angebot knapp und die Nachfrage hoch, dann steigt der Preis und der Verkäufer sieht diesen Preis als markgerecht an.

Wenn du eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchtes, dann entscheidet die Gesamtrendite dieser Immobilie. Ein wichtiger und maßgeblicher Faktor zur Beurteilung einer Gesamtrendite ist das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den Nettomieteinnahmen. Beispiel:

  1. Ein Mehrfamilienhaus am Niederhein (wo ich herkomme) kostet z.B. Euro 400.000,00, dagegen stehen Nettomieteinahmen von Europ 22.000 (Euro 7,00 Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche)
  2.  20 Kilometer weiter in Richtung Düsseldorf kostet diese Immobilie bereits Euro 500.000,00, dagegen stehen Nettomieteeinahmen von Euro 28.000 (Euro 9,00 Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche)
  3. Und wenn man gedanklich diese Immobilie nach München versetzt, dann kostet diese dort 1 Mio Euro bei dagegenstehenden Nettomieteinnahmen von Euro 46.000 (Euro 15,00 Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche).

 

Welche Immobilie würdest du kaufen? Welcher Preis ist marktgerecht? Wenn man in diesem Beispielt zunächst die Nettojahresmieteinnahme im Verhältnis zum Kaufpreis vergleicht, käme man zu folgendem rechnerischen Ergebnis (Anhaltswerte):

Im Fall 1: Bruttorendite p.a. 5,50%
Im Fall 2: Bruttorendite p.a. 5,60%
I
m Fall 3: Bruttorendite p.a. 4,60%.

Trotz der im ersten Blick deutlich unterschiedlichen Kaufpreise würden alle Objektes eine auf den ersten Blick eine ordentliche Bruttorendite erzielen. Würdest du jetzt die Immobilie in der Nähe von Düsseldorf mit der rechnerisch höchsten Rendite bevorzugen? Nein, nur die Mietrendite allein darf nicht entscheidend sein. Es kommen weitere wichtige Faktoren hinzu wie zum Beispiel:

  1. Art der Immobilie (Mehrfamilienhaus, Eigentumswohung, Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie etc.)
  2. Lage der Immobilie (Micro- und Macrolage)
  3. Zustand der Immobilie (neu, gebraucht, renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig)
  4. Verwendungszweck der Immobilie (wohnwirtschaftliche und/oder gewerbliche Nutzung, besonder Nutzung z.B. als Pflegeimmobilie)
  5. geplante Haltedauer (10 Jahre oder länger, Exitstrategie?)
  6. Finanzierung der Immobilie (Tragbarkeit auch bei einer höheren Kaufpreis- bzw. Finanzierungssumme?)
  7. Rendite der Immobilie (ganz wesentlicher, obenbereits beschriebener Punkt)
  8. Mieterstruktur der Immobilie (langjährige Mieter, Mieterfluktation, Altersstruktur der Mieter, gegebener Leerstand)
  9. Kosten der Miet- und Wohnungsverwaltung
  10. Sonderfaktoren (z.B. wirtschaftliche und regionale Faktoren).

 

Zu diesem Thema wird es (wie auch zu den beiden anderen Themen) mit meiner ab ca. Mitte/Ende Juni 2019 startenden Podcast-Serie weitere detaillierte Informationen und Rechenbeispiele geben.

 

Wenn du bereits jetzt mehr zu diesem Thema und den weiteren Themen erfahren möchtest, dann kannst du mit mir auch ein 30minütiges kostenfreies Strategietelefonat direkt hier online buchen: calendly.com/katzfinanz/strategietelefonat-allgemein

Weitere Themen findest du in meinem Blog:www.alexanderkatz.de. Du kannst dich auch für meinem Newsletter anmelden, um keine aktuellen Nachrichten mehr zu verpassen:www.alexanderkatz.de/newsletter/

 

Ich wünsche dir eine gute Zeit. Bis bald.
Dein Blogger und Podcaster

Alexander Katz

„Wenn’s um Deine Mäuse geht“

 

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