Zinsjäger oder doch lieber Finanzplaner? Warum finde ich in den Medien oder in meinem persönlichen Umfeld oftmals bessere Zinssätze, als die, die ich bekomme?

Hast Du Dich auch schon einmal gefragt, aus welchen Gründen Deine gerade neu abgeschlossene oder angefragte Zinsfestkondition für Deine Baufinanzierung auf den ersten Blick höher ist, als die Zinssätze, für die in den Medien Werbung gemacht wird oder von Deinem Nachbarn genannt wurde?

Ich werde nicht selten in meiner Beratung mit dem Satz konfrontiert: „Mein Nachbar, mein Arbeitskollege, mein Freundeskreis hat aber bessere Konditionen oder empfiehlt in jedem Fall X oder Y“. Ich gebe zu, manchmal atme ich dann erst einmal tief durch. Denn oft werden „Äpfel mit Birnen“ verglichen. Und ein bißchen übertrieben wird auch schon mal:-))

Dann sage ich zunächst provokativ:
„Ich kann Dir sogar eine Kondition von 0,50% p.a. anbieten, allerdings bei 30 oder 40% Eigenkapitaleinsatz und wenn du eine Zinsbindung von nur 1 oder 2 Jahren möchtest etc..
Ach so, du möchtes 90 oder 100% finanzieren und präferierst eine Zinsbindung von 10,15, 20 Jahren oder länger, um dein Zinsänderungsrisiko zu minimieren? Und du möchtest auch noch Sondertilgungen nutzen. Du benötigst eine höhere bereitstellungszinsfreie Zeit als üblich und möchtest gerne, dass deine geplanten Renovierugnsmaßnahmen mitfinanziert werden?“

„Hatte diese Prämissen auch dein Nachbar, dein Arbeitskollege, dein Freundeskreis?“
Die Antwort lautet in der Regel:  tja, das weiss ich jetzt leider nicht genau! Hmm…

…Also ohne die konkreten Fakten zu kennen, kann ich nicht vergleichen und dann gebe ich auch keine Zinsindikation raus. Denn es bringt dir und mir nichts. Und die reinen Zinsjäger können sich gerne den üblichen Plattformen bedienen!

Insofern ist wichtig zu wissen, dass sich viele Faktoren auf die Festlegung Deiner individuellen Zinskondition auswirkt (eine ausreichend gute Bonität immer vorausgesetzt), wie z.B.:

  1. Wie viel Eigenkapital werden für den Kauf der Immobilie eingesetzt?
    Danach richtet sich der für die Bank maßgebliche Beleihungsauslauf der zu finanzierenden Immobilie; hierdurch können sich gravierende Zinsunterschiede ergeben.
  2. Um welche Art der Immobilie handelt es sich?
    Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, gewerbliche Immobilie?
  3. Wie wird die Immobilie genutzt?
    Hierdurch können sich sehr unterschiedliche Bewertungansätze bei der Immobilie selbst und bei der Finanzierungsrechnung ergeben.
  4. Sind Renovierungsmaßnahmen geplant?
    Wenn ja sind konkrete Angaben über Art und Höhe sehr wichtig und nachzuweisen, da die Bank zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen unterscheidet und dies erheblichen Einfluss auf die Konditionsfindung haben kann.
  5. Erfolgt eine gewerbliche Nutzung?
    Dies kann auch zu einem K.o. Kriterium führen, wenn z.B. die gewerbliche Nutzung 30% übersteigt!
  6. Ist der Kreditnehmer angestellt oder selbständig?
    Dies führt zu einer anderen Bonitätseinschätzung mit eventuellen Risikozuschlägen!
  7. Ist das Arbeitsverhälntis befristet oder unbefristet oder ist eine selbständige Tätigkeit geplant?
    Dies ist ein ganz elementarer Punkt und kann auch zu einem K.o.-Kriterium für die Machbarkeit einer Finanzierung führen!
  8. Erfolgt eine Kredittilgung innerhalb der Zinsbindungslaufzeit?
    Dies kann zu einer Zinsverbeserung führen.
  9. Sind Sondertilgungen oder mögliche Tilgungsveränderungen während der Zinsbindungsfrist gewünscht?
    Dies kann zu Zinsaufschlägen führen.
  10. Werden öffentliche Fördermittel (z.B. die KfW) eingesetzt?
    Hier durch kann eine deutliche Optimierung des gesamten Finanzierungskonzeptes erreicht werden, da einige Banken diese Mittel für die Konditionsermittlung wie eigenes Eigenkapital betrachten?
  11. Wie erfolgt die Besicherung?
    Bestehen weitere Immobilien, kann durch eine intelligente Vermögensverschiebung eine Zinskondition deutlich verbessert werden, ohne dafür direktes Eigenkapital einsetzen zu müssen
  12. Wird ein Nachrangdarlehen eingesetzt?
    Ob durch ein Kreditinstitut oder durch den Arbeitgeber oder durch Dritte, hiermit kann die Zinskondition für  das Hauptdarlehen zum Teil erheblich vergünstigt werden

 

Fazit:
Du siehst, es gibt viele Faktoren, die für die konkrete Ermittlung einer individuellen Zinskondition relevant sind, so dass eine allgemeine Vergleichbarkeit mit anderen Finanzierungen nicht möglich ist. Und dies waren noch nicht alle Faktoren, die die Zinskondition beeinflussen können!

Insbesondere lassen sich viele Ansatzpunkte auch nicht über die klassischen Vergleichsportale ermitteln!

Und die „Schaufensterkonditionen“, die es immer wieder in Zeitschriften oder über die Plattformen gibt, betrifft dann in den meisten Fällen Finanzierungen von bis zu 60% des Beleihungswertes der Kaufimmobilie (nicht gleichzusetzen mit dem Kaufpreis, denn hiervon werden auch nochmals Abschläge in der Regel vorgenommen).

Wenn Du mehr hierüber wissen möchtest, dann hast du unter den nachstehend aufgeführten Möglichkeiten, weitere Informationen zu erhalten und mit mir Kontakt aufzunehmen.

 

Dein Podcaster und Blogger Alexander Katz

„Wenn’s um Deine Mäuse geht“

 

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